경매에 대하여
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- 차 례 -
1. 알기쉬운 경 매 절 차
2. 신 문 공 고
3. 입찰물건 명세서 열람
4. 권리분석 및 현장답사
5. 입 찰 참 가
6. 낙찰후 세금등부대비용
7. 명 도 및 인 도
8. 경 매 진 행 절 차
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┌───────────┤ 1.알기쉬운 경매절차 ├────────────┐
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│ │
│ 최근들어 개미군단이라 불리우는 가정주부들이 경매장에 대거 몰려들어 │
│ 경매장이 때아닌 치마 바람이 일고있다. 경매장에 나오는 주부들은 대 │
│ 부분 싼값에 내집마련을 하기 위해서인데 기초적인 경매절차나, 경매물 │
│ 건에 얼켜있는 간단한 법률관계 조차 숙지하지 않고 값이 싸니까 무턱대 │
│ 고 덥석 물건을 잡는 경우가 있는데 이는 위험한 행동이다. 간단한 내 │
│ 용만 알아도 경매에 접근하기 쉬우나 모르면 세상에서 가장 어려운게 법 │
│ 원경매다. 경매전문가를 행세하려면 민법.상법. 주택임대차보호법. 민 │
│ 사소송법등 경매에 관련된 내용들을 손금보듯 알고 있어야 하지만, 1-2 │
│ 건 정도 물건을 구입하는 일반인들 입장에서는 간단히 정해진 경매절차 │
│ 를 거치고 주택임대차보호법상의 몇가지 내용만 알면 끝이다. │
│ 그럼 일반인들이 경매에 참가하기 위해서 알아야할 절차와 내용은 무엇 │
│ 인가? 법원경매 절차는 통상 입찰매각 공고에 따른 정보수집과 물건선 │
│ 정, 권리분석 및 현장답사, 입찰참여와 낙찰자 결정, 대금납부와 소유권 │
│ 이전, 명도순으로 진행된다. 각 절차별로 살펴보기로 하자. │
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┌────────────┤ 2.신문공고 ├──────────────┐
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│ 모든 경매물건은 경매에 부쳐지기 전에 신문에 공고를 한다. 입찰대상 │
│ 부동산을 용도별로 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활 │
│ 시설, 상가, 사무실, 대지, 임야, 농지를 5가지로 분류해 같은 용도끼리 │
│ 사건번호 순으로 게재한다. 게재되는 양식은 사건번호, 소재지, 용도, │
│ 면적, 가격, 비고순이다. 그러나 경매 부동산의 핵심적 내용인 등기부 │
│ 상의 권리관계와 임대차 현황등은 수록되지 않아 따로 등기소에 가서 등 │
│ 기부등본을 떼봐야 하는 불편함이 있다. 즉 최소한의 사항만 수록되므 │
│ 로 일단 사건번호와 소재지를 파악하고 부족한 내용은 직접 경매법원 민 │
│ 사집행과에 비치되어 있는 물건명세서등을 열람해야 한다. │
│ 이런 번거로움을 피하기 위해서 (주)태인 컨설팅에서 발행하는 태인경매 │
│ 정보지를 보거나, PC통신을 이용하면 노력과 시간을 낭비하지 않고 쉽게 │
│ 경매정보를 얻을수 있어 간편하다. │
│ 경매정보지에는 등기부상의 내용과 임차현황, 감정가, 유찰횟수등이 기 │
│ 재되므로 좋은 물건과 나쁜물건을 한눈에 파악할수 있다. │
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┌───────────┤ 3.입찰물건 명세서 열람 ├───────────┐
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│ │
│ 입찰기일 7일 전부터 경매법원 민사집행과에는 물건명세서, 부동산 현황 │
│ 조사 보고서, 임대차현황조사서, 감정평가서가 일반인들이 열람할 수 있 │
│ 도록 비치되어 있으므로 경매법원에 방문해 공부를 열람하면 물건에 대 │
│ 한 종합적인 내용들을 파악할 수 있다. │
│ 물건명세서에는 사건번호, 최선순위저당 설정일, 부동산 점유관계, 물건 │
│ 의 면적, 최저경매가등 기초적인 내용이 기재되어 있고 부동산 현황조사 │
│ 보고서와 임대차 현황조사서는 법원 집행관이 조사한다. 여기에는 현재 │
│ 부동산의 이용상태와 임차인의 성명, 계약기간, 임차금액, 전입신고일자, │
│ 확정유무, 주민등록등본이 첨부되어 있다. 주의해야 할점은 물건명세서 │
│ 에 기재되어 있는 최선순위 저당설정일과 임차인의 전입신고일자를 비교 │
│ 해서 최선순위 저당설정일보다 먼저 전입신고 되어있는 임차인의 임대차 │
│ 보증금 전액은 낙찰자가 인수해야 하므로 정확하게 비교해봐야 한다. │
│ 또 임차인의 임대차보증금액이 2000만원 이하인 경우는 소액임차인에 해 │
│ 당되어 전입일자 순위에 관계없이 최우선적으로 700만원씩 배당 받게된다 │
│ 는 것이다. 감정평가서에는 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록되며, │
│ 토지. 건물 평가명세표, 감정평가요항표가 있다. 토지. 건물 평가 명세 │
│ 표에는 토지면적, 건물면적, 각 층면적, 미등기면적 기타 주요동산. 설비 │
│ 등 각각의 평가액이 나온다. 또한 감정평가 요항표는 ①물건의 위치 │
│ ②부근상황 ③교통상황 ④이용상태 ⑤위생 및 난방설비 ⑥토지이용계획 │
│ 기타 공법상 관계내용 ⑦공부와의 차이 등이 기재되어 있으며 물건의 위 │
│ 치도(지적도)와 사진이 첨부되어 있다. │
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┌────────────┐
┌──────────┤ 4.권리분석 및 현장답사 ├────────────┐
│ └────────────┘ │
│ │
│ 물건에 대한 권리분석의 기초자료는 등기부인데 물건명세서에는 등기부 │
│ 등본이 첨부되어 있지 않으므로 직접 등기소에 가서 등기부등본을 떼어봐 │
│ 야 하겠다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 표제부 │
│ 에는 아파트인 경우 왼쪽 표시란에 물건소재지, 층수, 각층면적이 기재되 │
│ 며, 오른쪽 표시란에는 대지권이 목적인 토지의 전체 면적이 평방미터로 │
│ 표시되어 있다. │
│ 그리고 뒷장에는 다시 왼쪽란에 전유부분 건물의 표시로 15층 1509호 │
│ 103.64m2등으로 표시되며 오른쪽란에 대지권의 면적이 소유권 303,484분 │
│ 지 74.5와 같이 기재되어있다. │
│ 갑구에는 소유권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기 등의 소유권과 관련 │
│ 된 내용이 나오며 경매물건의 경우는 임의경매 95타경 4968호 강제경매 │
│ 95타경 4968호와 같이 경매개시 결정일, 사건번호, 경매신청자의 성명과 │
│ 주소등이 기재되어 있다. 을구에는 소유권이외의 사항인 저당권, 전세권, │
│ 지상권등이 기재되며 접수순으로 표기되어 있다. 등기부등본을 살펴볼때 │
│ 주의점은 을구에 나와있는 최선순위저당 설정일자와 갑구에 나와있는 가 │
│ 등기, 가처분, 설정일자와 비교해서 가등기 가처분등이 먼저 설정되어 있 │
│ 다면 일단 경매에 참가하지 않는게 좋다. 경락후 이들 권리를 경락자가 │
│ 인수해야 하는데 가등기, 가처분의 인수는 소유권 상실에 가깝고 지상권의 │
│ 인수는 사용제한 판단에 해당한다. 또 전세권의 인수는 경락대금외에 추 │
│ 가비용이 들어간다. 이와 반대의 경우는 안심하고 경매에 참가해도 된다. │
│ 왜냐하면 경락후 소유권 이전등기시 최선순위 저당은 물론 기타 후순위 가 │
│ 압류등은 원칙적으로 그 순위 담보액에 관계없이 말소된다. 즉 등기부가 │
│ 깨끗하게 세탁되어 소유권이 넘어오기 때문이다. │
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┌──────┐
┌─────────────┤ 5.입찰참가 ├──────────────┐
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│ │
│ 경매는 통상 오전 10시부터 시작돼 1경시에 끝난다. 경매장에 나올때에 │
│ 는 도장과 주민등록증, 입찰보증금 10%를 준비해야 한다. 입찰보증금은 │
│ 수표로 전날 준비하거나 입찰당일 법원내에 있는 은행에서 준비하면 편 │
│ 리하고 입찰물건중 취하, 변경된 물건은 입찰법정 출구에 게시된 입찰사 │
│ 건 목록에 빨간색으로 취하, 변경이라고 기재되어 있으므로 확인해야 한 │
│ 다. 집행관이 입찰개시 선언을 10시에 하게되며 이때부터 법정안으로 들 │
│ 어갈수 있다. 법정안에는 사건기록지가 있고, 열람시간은 11시까지이다. │
│ 즉 응찰자는 응찰하려는 물건의 사건기록지를 다시 열람해 조사한 내용과 │
│ 변동사항(임차인의 증가, 금액의 변경등)이 있는지 확인하고 법정내에서 │
│ 교부하는 입찰표와 입찰봉투(편지봉투 크기의 입찰보증금 봉투, 황색 큰 │
│ 봉투)를 교부받아 칸막이가 쳐진 기재대에서 입찰표에 응찰물건 사건번호,│
│ 본인성명, 주민등록번호, 주소와 입찰총액과 보증금금액을 기재한 후 날 │
│ 인후, 입찰보증금 봉투에 다시 사건번호와 제출자 성명을 기재한후 보증 │
│ 금을 봉투에 넣고 날인후 황색 큰봉투에 입찰표와 입찰보증금봉투를 넣어 │
│ 호치케스로 봉한다. 역시 사건번호와 입찰자 성명을 기재한후 집행관에 │
│ 게 봉투에 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집행관의 확 │
│ 인 도장을 받아야 한다. 그리고 입찰자용 수취증을 때어내 보관하고 입 │
│ 찰봉투를 투함함에 마감시간(보통 11시 15분)전까지 투함하면 된다. 주 │
│ 의해야할 사항으로는 금액기재는 변경이나, 수정할 수 없으므로 새용지를 │
│ 사용해야 하며 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경, 교환이 불가능하다. │
│ 그리고 적절한 입찰가를 산정하기 위해서는 물건에 대한 시세 파악이 중 │
│ 요하며 이를 기초로 아파트 물건은 시세의 80-85% 단독주택 60-75% 연립, │
│ 빌라, 다세대주택 55-70% 선에서 결정해야 하겠다. 경매장 분위기에 휩 │
│ 쓸려 필요이상 고액으로 응찰하면 경매의 장점을 살리지 못하게 돼 시세 │
│ 차가 줄어들어 메리트가 떨어지게 된다. │
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┌─────────────┐
┌──────────┤ 6.낙찰후 세금등 부대비용 ├───────────┐
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│ │
│ 집행관이 투함 종료후 개찰을 실시하는데 개찰결과 최고의 가격으로 응 │
│ 찰한 사람을 최고가 입찰자로 결정한다. 그러나 소정의 보증금을 제출 │
│ 하지 아니하였으면 무효처리되고 다음 가격에 응찰한 사람을 최고가 입 │
│ 찰자로 결정한다. 입찰에 떨어진 경우 즉시 입찰자용 수취증과 주민등 │
│ 록증을 제시하고 보증금을 수령하게된다. 낙찰허가여부는 지정된 날(입 │
│ 찰기일로부터 7일후)에 입찰법정에서 실시하며 낙찰자, 채무자와 기타 │
│ 이해관계인등 누구에게도 통지하지 않는다. 그러므로 결과를 알고자 하 │
│ 는 사람은 낙찰기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과 경매계장에게 │
│ 문의하면 된다. │
│ 낙찰허가 결정이 선고된후 1주일 이내에 이해관계인이 항고하지 않으면 │
│ 낙찰허가 결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 정하여 통지하는 │
│ 대금납부기일(통상1월)에 낙찰대금(90%)을 납부해야 한다. 대금납부함과 │
│ 동시에 입찰부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며 각종저당권 가압류 │
│ 등도 전부 소멸한다. 낙찰후 세금및 부대비용은 경락가의 6.7%이며 취 │
│ 득세(2%), 농어촌특별세(취득세의 10%), 등록세(3%), 교육세(등록세의 │
│ 20%), 채권매입비, 등기비용(건당 3천5백원)이 소요된다. │
│ 소유권 이전등기를 위한 준비서류는 등기권리자, 의무자 주소를 증명할 │
│ 수 있는 주민등록등본 각 1통, 세금납부한 영수증, 토지. 가옥대장및 등 │
│ 기부등본 각1통을 첨부한 소유권 이전등기 촉탁신청서가 필요하다. 낙 │
│ 찰자가 경매법원에 신청서를 제출하면 경매법원은 다시 부동산소재지를 │
│ 관할하는 등기소에 등기촉탁을 한다. │
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┌────────┐
┌────────────┤ 7.명도 및 인도 ├──────────────┐
│ └────────┘ │
│ │
│ 낙찰대금을 납부하여 소유권이 낙찰자에게 넘어갔음에도 불구하고 채무 │
│ 자 또는 소유자가 부동산을 인도하지 아니하면 경매법원에 인도명령을 │
│ 신청하면 된다. 세입자가 들어있는 주택은 이들의 권리관계를 잘 따져 │
│ 본후 입찰해야 한다. │
│ 최선순위저당 설정일자 보다 먼저 전입신고와 거주의 요건을 갖추었다면 │
│ 낙찰자가 전세금 전액을 안게된다. 물론 낙찰자는 전세금만큼 낮은금액 │
│ 에 입찰하게 되므로 세입자가 이사갈 때 전세금을 돌려주면 명도처리는 │
│ 간단해진다. 문제는 전세금을 떼이거나 다못받는 경우인데, 소액임차인 │
│ (보증금 200만이하의 세입자)은 우선 집을 비워준 후 낙찰자의 인감증명 │
│ 이 첨부된 명도확인서, 임대차계약서, 주민등록등본을 법원에 제출해 최 │
│ 우선변제금액 700만원을 배당받게 되므로 걱정할게 없으나, 전세금 전액 │
│ 을 떼이는 임차인과는 다소의 마찰이 예상되므로 합의가 성립되지 않으면 │
│ 명도소송을 통해 세입자를 내보내는데 먼저 합의를 시도해 본 뒤 내보내는 │
│ 게 좋다. 소송기간은 보통 3개월～6개월 정도 소요되며 비용은 물건 크기 │
│ 에 따라 다르지만 200-300만원의 추가비용이 있다. │
└────────────────────────────────────┘
8. 경 매 진 행 절 차
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│ 입 찰 공 고 │
│(입찰기일 14일전, 법원게시판, 신문) │
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│ - 입찰물건 명세서 │
│ - 임대차 조사서 │
│ - 시 가 감 정 서 │
│비치, 열람(입찰기일에는 한시간동안 열람)│
│(입찰기일 7일전, 민사과 또는 민사집행과)│
└────────────────────┘
↓
┌──────────────┐
│ 입 찰 실 시 │
│(입찰기일, 입찰법정, 집달관)│
└──────────────┘
↓
┌─────────────────────────────┐
│ 입찰개시선언 │
│(종울림, 입찰표제출 최고, 입찰마감, 개찰시각고지, 집달관) │
└─────────────────────────────┘
↓
┌───────────────────┐
│ 입찰표의 기재 │
│(입찰표기재대, 봉투 2개 봉함, 입찰자) │
└───────────────────┘
↓
┌─────────────────────┐
│ 입찰함에 입찰봉투 투입 │
│(연결번호와 간인 받은 수취증 보관, 입찰자)│
└─────────────────────┘
↓
┌───────────────────────┐
│ 입찰마감 선언 │
│(종울림, 입찰제출 최고후 1시간 경과 후 집달관)│
└───────────────────────┘
↓
┌────────────────────┐
│응찰자들은 수취증, 도장, 주민등록증 지참│
└────────────────────┘
↓
┌────────────────────┐
│개찰 및 최고가입찰자 결정, 입찰종결고지 │
│(입찰마감시각 후 10분내, 집달관) │
└────────────────────┘
↓
┌─────────────────┐
│낙찰허부 결정신고(판사의 확인과정)│
│(낙찰기일, 입찰기일 7일내, 법원) │
└─────────────────┘
↓
┌───────────────────────────┐
│ 대 금 납 부 │
│(대금지급기일, 낙찰허가 결정확정 후 1월 이내, 낙찰자) │
└───────────────────────────┘
↓
┌──────────────────────────────────┐
│소유권 이전(각종 저당권, 가압류등은 그 순위에 상관없이 원칙적 말소) │
└──────────────────────────────────┘
↓
┌─────────────────────────────┐
│ 배 당 │
│(배당기일, 대금납부후 2주일 이내, 3일전 배당표 작성, 법원)│
└─────────────────────────────┘
9. 입찰 세부절차
1.입찰공고
입찰부동산, 입찰기일, 입찰장소, 낙찰기일 등은 입찰기일 14일전에 법원게시판
및 주요일간지에 공고합니다. *신문공고중 입찰부동산에 관한 사항은 그 요지만 게
재하며, 그밖에 입찰방법, 대금납부, 소유권이전 및 인도 등에 관한 사항도 게재합
니다. *공고된 물건중 입찰기일전에 강제집행이 취하,정지되거나 입찰기일이 변경된
경우에는 별도의 공고없이 입찰에서 제외되므로 취하․정지․변경의 여부를 입찰기일
에 입찰법정 입구에 게시된 입찰사건목록을 보고 확인하여야 합니다.
2.입찰물건명세서등의 비치 및 열람
입찰기일 7일전부터 서울지방법원 서부지원 민사신청과(별관 1층)에 입찰대상물건
명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 비치하여 일반인의 열람에 제공합니다. 입찰기
일에는 입찰법정입구에 이들 서류를 5부 더 비치하여 놓으며 입찰법정에서 1시간
동안 입찰사기록도 열람할 수 있습니다. *그러나 입찰기일에는 사람이 많이 몰려
혼잡하므로 입찰대상물건의 명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 미리 열람하여 사전
에 정보를 충분히 얻는 것이 좋으며, 필요한 경우에는 등기소에 가서 등기부를
열람하거나 등본을 떼어 보는 것이 바람직하다.
3.입찰의 실시
*입찰에 참가하고자 입찰법정에 나올 때에는 도장과 주민등록증을 반드시 지참하여
야 합니다.
가.입찰표(별첨 양식1)의 기재
입찰표는 입찰기일에 입찰법정에서 무상으로 배부합니다.
{{ 입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명
주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다.}}
①사건번호 : 사건번호는 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 것이므로 꼭 기재하여야
합니다.
②물건번호 : 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친
경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서 입찰사건목록 또는 입
찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰하고
자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다.
물건번호가 없는 경우에는 기재하지 아니합니다.
③입찰자 및 대리인의 인적사항 : 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인
의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록
번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의
본점소재지를 기재합니다. 대리인이 입찰하는 때는 입찰자란에 본인 및
대리인의 인적사항을 모두 기재합니다. 다만, 날인은 대리인의 도장만
날인하면 됩니다. 날인란에는 반드시 도장을 날인하셔야 합니다. 무인
은 인정하지 아니합니다.
④입찰가액 및 보증금액 : 입찰가액은 법원이 공고한 최저입찰가액 이상이어야 합니
다. 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10입니다. 다만, 입찰공고문
에 보증금 2할이라고 되어있는 사건은 입찰가액의 2/10에 해당하는
보증금액을 기재하여야 합니다. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로 수
정을 원할 경우에는 새 용지를 사용하셔야 합니다.
⑤보증금 반환 : 금액기재란 밑의 보증금반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을
돌려 받을 때 영수증 대신 기재하는 것이므로 미리 기재하면 안됩니다.
⑥기재장소 : 입찰표의 기재는 입찰법정안의 입찰표기재대를 이용하시는 것이 좋습
니다. 이 곳에는 칸막이가 되어있어 입찰표 기재의 비밀을 유지할 수
있을 뿐 아니라 입찰표 및 입찰봉투의 견본, 필기도구, 풀, 스테퓰러
등이 비치되어 있습니다.
⑦주의사항 : 입찰표는 응찰하고자 하는 물건마다 1장의 용지를 사용하여야 합니다.
1장의 입찰표에 수 개의 사건번호나 물건번호를 기재하면 무효로 처리
됩니다. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.
나.법인입찰, 대리입찰의 경우 첨부서류
{{ 법인이 응찰하거나 대리인에 의하여 응찰하는 경우에는 자격을 증명하는 서류를
입찰표에 첨부하여야 합니다. }}
①입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부 등본 또는
초본)를 입찰표에 첨부하여야 합니다.
②대리인이 입찰하는 때에는 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하여야
합니다.
③위 문서를 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 되므로 주의하여야 합니다.
다.공동입찰(별첨 양식2-1,2-2)의 허가
{{ 수인이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 미리 집달관의 허가를 받아야
합니다. }}
①어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표의
제출전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.
②집달관의 허가를 받기 위하여는 공동입찰허가원(별첨 양식2-1) 및 공동입찰자
목록(별첨 양식2-2)에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고
상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본,등기부등본 등)를 첨부하여 집달
관에게 제출하여야 합니다.
③공도입찰은 원칙적으로 친자, 부부등의 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공
동점유사용자, 1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물 소유자,
1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등에 한하여 허가합니다.
④공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 별지와 같음이
라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 다만, 대리인의 인적사항은
입찰표에 기재하여야 합니다.
⑤공동입찰허가원 및 공동입찰자목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부합니다.
라.입찰보증금봉투 및 입찰봉투(별첨 양식 3-1, 3-2)의 작성과 투입
{{ 입찰보증금은 보증금봉투에 넣어 봉하고, 보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투에
넣어 다시 봉한 후 입찰봉투를 입찰함에 넣습니다. }}
①입찰보증금 봉투 : 입찰보증금은 입찰보증금봉투(흰색 작은 봉투, 별첨 양식3-1)
에 넣고 풀칠하여 봉합니다. 보증금봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호, 제출자의
성명을 기재하고 날인하여야 합니다. 대리입찰의 경우에는 대리인이 제출자로 됩니
다. 사건번호, 물건번호의 기재요령은 입찰표와 같습니다. 보증금봉투의 뒷면에는
날인의 표시(인)가 있는 곳에 날인하도록 되어 있습니다. 이는 개찰전에 봉투의 훼
손여부를 알기 위함입니다.
②입찰봉투 : 입찰보증금을 넣고 봉한 입찰보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투(황색 큰
봉투, 별첨 양식3-2)에 넣고 봉한 다음 앞면이 속으로 들어 가게 반을 접어 찍도록
되어 있습니다. 입찰봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호 및 입찰자의 성명을 기재
하여야 합니다. 입찰봉투의 뒷면에는 보증금봉투와 마찬가지로 날인의 표시(인)가
있는 곳에 날인하도록 되어 있습니다. 입찰봉투는 입찰표와 마찬가지로 응찰하고자
하는 물건마다 1개를 사용하여야 합니다.
③입찰함에의 투입 : 입찰봉투를 다 봉한 후에는 입찰함에 투입하기에 앞서 집달관
에게 제출하여 봉투에 일련번호를 여받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날
인을 받아야 합니다. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로
부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자
용 수취증을 미리 떼어내면 안됩니다. 일련번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행
창구에서 받는 접수표찰과 같은 기능을 하는 것으로서 입찰에서 떨어졌을때 보증금
을 반환받는데 필요하므로 잘 보관하여야 합니다.
마.개찰 및 최고가입찰자의 결정
{{ 입찰을 마감하면 곧바로 개찰하여 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가입찰자로
정하며 떨어진 사람에게는 즉시 보증금을 반환합니다. }}
①개찰시각 : 집달관이 입찰의 시작을 선언한 후 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고
곧바로 개찰을 합니다.
②최고가입찰자의 결정 : 개찰결과 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가입찰자로
정합니다. 그러나 그가 소정의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그의 응찰은 무
효로 하고 다음가격으로 응찰한 사람을 최고가입찰자로 결정합니다. 최고의 가
격으로 응찰한 사람이 2인 이상이면 그들만을 상대로 곧바로 추가입찰을 실시하며
그래도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고
가입찰자를 정합니다. 추가입찰시에는 처음 입찰가격보다 적은 금액으로 응찰할
수 없읍니다. 추가입찰시의 증액되는 보증금은 증액된 부분만 제출하면 됩니다.
예컨대, 처음 입찰시에는 5,000 만원에 응찰하고 보증금을 500만원 제출하였는데
추가입찰시에는 6,000만원에 응찰하려고 할 경우 보증금은 100만원만 추가로 제
출하면 됩니다.
③보증금의 반환 : 최고가입찰자 및 후술하는 차순위입찰신고인 이외의 입찰자가
제출한 보증금은 입찰법정에서 즉시 반환합니다. 입찰봉투에서 절취하였던 입찰
자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 보증금을 수령하면 됩니다. 보증금을 수
령하면 영수증을 작성하는 대신 입찰표의 보증금반환란에 서명날인하면 됩니다.
바.차순위입찰신고
{{ 최고가입찰자 이외의 입찰자중 최고가입찰액에서 보증금을 공제한 액보다 높은
가격으로 응찰한 사람은 차순위입찰신고를 할 수 있다. }}
예컨대, 최고가입찰가가 2억원이고 입찰보증금이 2,000만원인 경우에 2억원에서
2,000만원을 공제한 1억8,000만원보다 높은 가격(즉, 1억8,000만원이상 2억원미만)
으로 응찰한 사람은 차순위입찰신고를 할 수 있습니다. 차순위입찰신고를 하게 되
면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못합니다. 그 대신
최고가 입찰자에 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도
그 가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시 하지 않고 바로 차순위
입찰신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위입찰신고를 하는 것이 유리할 수 있습니
다.
4.낙찰허가 및 대금납부
{{ 최고가입찰자에 대하여 낙찰기일에 낙찰허가여부를 선고하며 낙찰허가결정이
확정되면 법원이 정하여 통지하는 날에 낙찰대금을 납부하여야 합니다. }}
가.낙찰허가여부 신고
경매담당법관이 지정된 낙찰기일에 입찰법정에서 최고가입찰자에 대한 낙찰허가
여부를 선고합니다. 채무자가 최고가입찰자인 경우 기타 입찰절차상에 잘못이
있는 경우에는 낙찰이 불허됩니다. 입찰부동산이 농지로서 그 소유권이전에 농지
매매증명이 필요한 경우에 최고가입찰자가 낙찰기일까지 농지매매증명을 제출하
지 아니하면 역시 낙찰이 불허됩니다. 차순위입찰신고인이 있고 최고가입찰자에
게 국한된 사유로 낙찰이 불허가된 경우에는 차순위 입찰 신고인에게 낙찰을 허
가합니다. 낙찰허가여부의 결정은 입찰법정에서 선고만 할 뿐 낙찰자, 채권자,
채무자 기타 이해관계인의 누국에게도 통지하지 아니합니다. 그러므로 결과를
알고자 하는 사람은 낙찰기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과의 담당직원에
게 문의하여야 합니다. 낙찰이 불허되면 입찰절차를 다시 진행합니다.
나.대금납부
낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 아니하면 낙찰허가
결정이 확정됩니다. 그러면 낙찰자는 법원이 정하여 통지하는 대금납부기일에 낙
찰대금(보증금을 공제한 잰
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