굳이 다시 찾아 보는 아파트 가격 2006 13억 2008 8억 2020 18~23억 -- 잠실 주공 5단지 기준 p.s 이런거 않찾아봐고 시세 보니 올랐네... 하고 끝낼수도 있음 ... ㅠ 부동산 담보대출 부실경고등 | ||||||||||||||||||
| 추락하는 아파트값…송파ㆍ분당ㆍ용인 40%이상 하락 22억 아파트 겨우 15억에 경매 낙찰 | ||||||||||||||||||
고점 대비 60~70%에서 가격이 형성돼 있으나 일부에서는 최고 50%대까지 가격이 떨어지기도 했다. 2~3개월 전까지만 해도 급매물이 8억원 선이었던 점을 감안하면 거의 '수직낙하' 수준이다. 14억원을 오르내리던 142㎡형도 7억8000만원까지 급매물이 나와 있다. 문정동 A공인 대표는 "단지 전체에서 10월 5건, 11월에는 3건 정도 거래가 되긴 했지만, 그나마 2건은 대출이 안 돼 계약금을 떼이고 해약했다"고 말했다. 한때 8억원을 호가하던 분당 서현동 시범삼성한신 106㎡형도 최근 5억5000만원대에 팔겠다는 급매물이 출현했다. 용인 죽전 현대홈타운 4차 4단지 109㎡ 역시 6억원 선을 오르내리다 3억4000만원에 초급매물이 나와 있다. 불황에 강하다던 서울 강남 고가 아파트 거래값도 약세를 보이면서 20% 가까이 떨어졌다. 아파트값이 이처럼 큰 폭으로 떨어진 곳은 대부분 '버블지역'으로 불렸던 곳들이다. 다른 지역은 그나마 하락폭이 작다. 하지만 전체적인 부동산시장 분위기가 '추가 하락'으로 기울고 있으며, 아직 바닥을 확인한 것은 아니라는 견해도 많다. 아파트값이 큰 폭으로 떨어지면서 금융권에서는 '주택담보대출 부실'의 경보음이 커지고 있다. 집값이 대출 당시의 70% 수준이 되면 일부 은행은 담보부족 대출이 7~9%에 이르기 때문이다. 집값이 대출 때보다 40% 하락(대출 당시 기준의 60% 수준)할 경우 외환은행 주택담보대출의 23.8%, 하나은행은 20.2%가 담보부족을 겪는 것으로 분석되고 있다. 범강남권에 속하는 송파와 분당, 용인 등의 아파트는 고점 대비 절반 수준까지 곤두박질쳤다. 송파구 신천동 엘스(잠실1단지)는 112㎡ 급매물이 8억원까지 있다. 최근 두 달 만에 1억원 정도가 더 내려갔다. 2006년 말 최고가였던 13억원대 중반보다 40% 정도 가격이 빠졌다. 반포자이 입주를 2주 앞두고 있는 잠원동 인근은 낙폭은 크지 않지만 역시 급매물이 쌓여가고 있다. 한신2차 83㎡ 아파트가 올 초 8억8000만~9억원에서 최대 3억원 하락한 6억2000만원에 나왔지만 아직 거래가 되지 않았다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "버블세븐 지역 아파트는 대부분 2005년 초 당시 가격으로 돌아갔다. 지역적으로 입주물량이 몰렸기 때문이기도 하지만 가장 근본적인 이유는 경제난과 금융불안으로 인해 수요자들이 움직이지 못하고 있다는 것"이라고 말했다. 강남구 삼성동 아이파크, 압구정동 현대아파트 등 고가 아파트들은 그간의 집값 약세에서 그래도 한발 비켜나 있었다. 하지만 이들 고급 아파트도 매매가 하락 대열에 동참하고 있다. 삼성동 아이파크 181.5㎡의 급매물가는 30억원 선이다. 2006년 말 33억원에서 10%가량 떨어졌다. 하락률 자체만 놓고 본다면 다른 아파트보다 낮다. 하지만 '국내 최고가 아파트'라는 상징성을 생각한다면 '마지노선이 깨졌다'는 의미로 해석된다.
대치동 동부센트레빌도 20% 안팎 가격이 떨어졌다. 175㎡는 2006년 말 26억5000만원까지 올랐다 지금은 21억5000만원 선에 매물이 나와 있다. 148.5㎡도 같은 기간 4억5000만원 떨어져 18억5000만원까지 매물이 나왔다. 22억원을 호가하던 도곡동 타워팰리스 132㎡ 매매가는 18억원으로 쪼그라들었고, 압구정 현대 109㎡도 13억5000만원에서 11억원으로 떨어졌다. 모두 20% 정도 가격이 하락했다. 압구정동 현대아파트 인근 한 공인중개사는 "예전 같았으면 시세보다 20% 싼 매물이 나오면 바로 팔렸을 텐데 요즘은 매수 문의조차 없다"며 "예비 매수자들을 살펴보면 보통 가격이 더 떨어질 때까지 기다리는 부류와 주식시장에 돈이 묶여 당장 현금을 동원할 수 없어 지켜만 보고 있는 부류 두 종류"라고 전했다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "도곡동과 대치동 일대 고가 아파트 가격이 3.3㎡당 3000만원 선이 깨질 것이란 소문이 돌고 있다"며 "시장 침체가 지속되면 강남 아파트 가격 붕괴에 이어 강북 주택 가격이 더 가파르게 떨어질 가능성도 있다"고 말했다. 심상치 않은 집값 하락세에 은행을 비롯한 금융권도 떨고 있다. '한국판 서브프라임 사태'가 현실화되는 것 아니냐는 우려 때문이다. 금융권은 집값 하락이 주택담보대출 부실화로 연결되지 않을까 노심초사하고 있다. 집값 추가 하락 기대가 형성되고 이에 따라 매물이 급증할 경우 '집값 추가 하락→주택담보대출 부실화→금융회사 대출 회수 및 대출 금리 인상→연체율 증가→금융회사 부실화'라는 악순환의 고리가 생길 수 있다는 지적도 많다. 실제로 2금융권 등 일부에서는 이 같은 우려가 현실로 드러나고 있다. 최근 모 저축은행은 2006년 서울 강남구 한 아파트에 빌려준 16억4000만원의 담보대출금이 회수되지 않자 법원에 경매를 신청했다. 대출 당시 이 아파트 시세는 22억여 원으로, 저축은행 입장에선 나름대로 여유가 있었다. 하지만 만기 도래 시기의 이 아파트 시세는 16억원에 불과했다. 그나마도 경매 낙찰가는 15억원에 불과했다. 1억원이 넘는 부실채권을 고스란히 떠안게 된 셈이다. 저축은행 등 2금융권이나 대부업체들은 부동산 시장이 활황세를 보이던 2~3년 전까지만 해도 정해진 주택담보인정비율(LTV)에 상관없이 시세의 80~90%까지 담보대출을 해주는 경우가 많았기 때문에 경기가 더 나빠지면 이 같은 사례는 크게 늘어날 것이라는 게 금융계의 시각이다. 하지만 아직까지는 집값 하락이 한국판 서브프라임 사태로 이어지지는 않을 것이라는 의견이 많다. 일단 국내 주택담보대출의 건전성은 외형적으로는 안정적인 모습을 보이고 있다. 금융감독원에 따르면 올해 8월 말 현재 금융권 주택담보대출 잔액은 307조5000억원으로 은행권이 232조9000억원, 보험사ㆍ저축은행 등 2금융권이 74조6000억원이었다. 금감원에 따르면 올해 6월 말 현재 금융권 평균 주택담보대출 연체율은 0.70%로 안정적인 수준을 유지하고 있다. 은행은 연체율 0.38%에 불과하다. 금융권 평균 LTV는 6월 말 현재 48.8% 수준이며, 은행은 LTV 60% 이하인 대출이 전체 대출의 86.9%다. 금감원은 "미국 서브프라임 평균 LTV는 94% 수준"이라며 비교하는 것 자체가 말이 되지 않는다고 설명했다. 한국신용정보평가가 올 9월 국민ㆍ신한ㆍ우리 등 7개 시중은행의 LTV를 분석한 결과 6월 말 기준으로 집값의 70% 이상을 대출해준 경우는 평균 4.6% 수준이다. | ||||||||||||||||||
2020년 5월 15일 금요일
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